新竹建商將透天住宅透過「1店面9套房」之誇大不實廣告銷售,當事人余先生與建商簽約購屋後,發現該建案不得作為店面使用,與建商的銷售廣告宣稱內容明顯不符,本所協助購屋民眾解約並判命建商賠償。

 

臺灣高等法院民事判決105年度消上字第2號

上 訴 人 余○嘉

訴訟代理人 林鈺雄律師

      劉哲睿律師

被 上  訴 人 富○國際開發股份有限公司

法定代理人 林○雄

訴訟代理人 邱英豪律師

上列當事人間請求回復原狀等事件,上訴人對於中華民國105年4月29日臺灣新竹地方法院105年度消字第1號第一審判決提起上訴,本院於105年7月19日言詞辯論終結,判決如下:

    主  文

原判決關於駁回上訴人後開第二項之訴部分,及該部分假執行之聲請,暨訴訟費用之裁判均廢棄。

被上訴人應給付上訴人新臺幣肆佰萬壹仟元,及自民國一百零五年一月二十六日起至清償日止,按週年利率百分之五計算之利息。

其餘上訴駁回。

第一、二審訴訟費用,由被上訴人負擔十分之七,餘由上訴人負擔。

本判決所命給付部分,於上訴人以新臺幣壹佰參拾參萬參仟元供擔保後得假執行,但被上訴人如以新臺幣肆佰萬壹仟元預供擔保,得免為假執行。

    事實及理由

一、上訴人主張:其於民國103年4月11日與被上訴人簽立房屋土地預定買賣契約書(下稱系爭買賣契約),向被上訴人購買坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地上被上訴人興建之預售屋建案「富○」000系爭房地,總價款為新臺幣(下同)1,482萬元,上訴人於簽約後已陸續給付第1期至第9期合計326萬元之價款。被上訴人上開建案銷售期間之廣告一再標榜「金店面+9套房」或「1店9套房」,上訴人深受該廣告吸引,誤以為購買該4層樓透天厝之1樓可做為店面使用,日後房地增值之空間極大,遂決定簽約購買。詎被上訴人於104年9月10日完工取得之使用執照上,其中地上1層之用途竟記載為停車空間,與被上訴人銷售廣告所標示可為店面使用之性質完全不同,上訴人始知受騙。系爭建案之銷售廣告既標榜1樓可作為店面使用,則1樓可為店面之使用性質,依消費者保護法第22條及系爭買賣契約第15條第4款規定,即構成契約內容之一部分,被上訴人於契約成立後,應確實履行。茲系爭房屋1樓依法僅限作為農村住宅使用,嗣後亦不可能變更用途作為店舖使用,被上訴人刻意隱瞞建物1樓之使用性質而為廣告,自屬可歸責,顯已構成民法之不完全給付,且屬無法補正,應已違反系爭買賣契約第15條第4款約定。上訴人業於105年1月7日以桃園中路郵局第31號存證信函,依系爭買賣契約第16條第1款約定,向被上訴人為解除契約之意思表示,被上訴人應返還已受領之價金326萬元及賠償房地總價款15%之違約金222萬3,000元等情,爰依民法第259條第1項第1款規定及系爭買賣契約第16條第1款約定,求為判決:(一)被上訴人應給付上訴人548萬3,000元,及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息。(二)上訴人願供擔保,請准宣告假執行。(原審為上訴人敗訴之判決,上訴人不服,提起上訴),並上訴聲明:原判決廢棄,餘與上開聲明相同。

二、被上訴人則以:被上訴人雖曾於廣告中有以「金店面+9套房」「1店9套房」為廣告內容,然從未保證系爭建物可以辦理變更使用用途為店舖。況兩造於簽立系爭買賣契約時,系爭房地之使用執照根本尚未核發,被上訴人自無從隱瞞系爭房屋使用用途。且被上訴人所為廣告,係著重在系爭建物可供作營業使用之經濟價值,依商業登記相關法令,系爭建物於辦理商業登記後,可供作開設店面、經營商業之用,被上訴人所給付內容符合於銷售期間所刊登之廣告,並無不完全給付或違約等情事。並答辯聲明:(一)上訴及假執行之聲請均駁回。(二)如受不利判決,願供擔保請准宣告免於假執行。

三、兩造不爭執事項:

  (一)兩造於103年4月11日簽立系爭買賣契約,由上訴人向被上訴人購買坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地上由被上訴人興建之預售屋建案「富○」000系爭房地,買賣總價款為1,482萬元,上訴人已依約給付第1期至第9期價款共326萬元。

  (二)被上訴人於建案銷售期間曾廣告系爭房地為「金店面+9套房」或「1店9套房」,依消費者保護法第22條及系爭買賣契約第15條第4款約定,該廣告構成契約之一部分。

  (三)被上訴人於104年9月10日取得系爭房地使用執照,依使用執照所登載,系爭房地地上1層用途為「H2住宅、停車空間」。

  (四)上訴人以被上訴人違反系爭買賣契約第15條第4款約定,於105年1月7日以桃園○○郵局第31號存證信函,依系爭買賣契約第16條第1款約定,向被上訴人為解除契約之意思表示。

四、兩造爭執事項:

  (一)被上訴人是否有銷售廣告不實,違反消費者保護法第22條及系爭買賣契約第15條第4款約定,而有民法不完全給付之債務不履行情事?

  (二)上訴人依系爭買賣契約第16條第1款之約定解除系爭買賣契約,請求被上訴人回復原狀及給付違約金,有無理由?

五、本院得心證之理由:

  (一)被上訴人是否有銷售廣告不實,違反消費者保護法第22條及系爭買賣契約第15條第4款約定,而有民法不完全給付之債務不履行情事?

  1.本件上訴人主張兩造於103年4月11日簽立系爭買賣契約,由上訴人向被上訴人購買坐落新竹縣○○鄉○○段000000地號土地上由被上訴人興建之預售屋建案「富○」000系爭房地,買賣總價款為1,482萬元,上訴人已依約給付第1期至第9期價款共326萬元,業據提出系爭買賣契約及催繳通知書為證(見原審卷(一)第13至26頁),復為被上訴人所不爭執,自堪信為真實。

  2.按企業經營者應確保廣告內容之真實,其對消費者所負之義務不得低於廣告之內容。企業經營者之商品或服務廣告內容,於契約成立後,應確實履行。消費者保護法第22條定有明文。又乙方(即被上訴人)應確保廣告內容之真實,本預售屋之廣告宣傳品……為契約之一部分。兩造所簽訂之系爭買賣契約第15條第4款亦載有明文。被上訴人於系爭房地建案銷售期間確以廣告宣傳系爭房地建案「金店面+9套房」或「1店9套房」,有上訴人提出之銷售廣告影本在卷為憑(見原審卷(一)第27至29頁),復為被上訴人所不爭執,自堪認被上訴人就系爭房地商品所為「金店面+9套房」或「1店9套房」之廣告,確已構成兩造間契約之內容。次按解釋意思表示,應探求當事人之真意,不得拘泥於所用之辭句,民法第98條定有明文。又解釋契約,固須探求當事人立約時之真意,不能拘泥於契約之文字,但契約文字業已表示當事人真意,無須別事探求者,即不得反捨契約文字而更為曲解(最高法院17年上字第1118號判例參照)。上開廣告標榜「金店面+9套房」或「1店9套房」,依一般社會經驗之理性客觀認知,當係指一樓可做為店面使用,得以懸掛招牌,用以招攬顧客上門消費之固定營業據點而言。茲依新竹縣政府104年12月24日府工使字第1040198849號函稱:系爭建案土地地號位處湖口鄉竹九自辦農村社區重劃區內,該區建築物依開發計畫書限作為「農村住宅」使用等語(見原審卷(一)第32頁),及同府105年0月00日府工使字第1050000000號函稱:「……二、農村社區土地重劃係為促進農村社區土地合理利用及改善生活環境,與一般住宅社區開發目的不同,於非都市土地開發審議作業規範亦針對農村社區土地規劃案有不同之規定。故重劃區重劃後各用地使用依其計畫內容規定辦理,未有規劃事項則依據『非都市土地使用管制規則』規定辦理。三、竹九自辦農村社區重劃區依開發計畫書內容乙種建築用地僅容許作為農村住宅使用,不得作為店鋪使用,應依其計畫內容規定辦理。」等語(見原審卷(一)第88頁),已明確表示系爭房地無法合法做為經營商業處所而開設店面或店鋪使用。被上訴人已構成民法之不完全給付,且屬無法補正,違反消費者保護法第22條規定及系爭買賣契約第15條第4款約定甚明。

  3.被上訴人辯稱:其所為廣告,係著重在系爭建物可供作營業使用之經濟價值,依商業登記相關法令,系爭建物於辦理商業登記後,可供作開設店面、經營商業之用,其所給付內容符合於銷售期間所刊登之廣告,並無不完全給付或違約等情事云云,惟查,依新竹縣政府105年0月0日府產商字第1050000000號函稱:「……商業登記法規定登記之所在地係商業法律關係之準據點,為商業之主事務所,尚非指營業行為發生之營業場所……。是以,核准商業登記,與土地及建物是否合法使用係屬二事,商業實際經營業務之營業場所應符合土地使用管制、地政、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等法律規定,違反者,應受上開法令之處罰。」等語(見原審卷(一)第47頁)。換言之,主管機關核准商業登記,不代表土地及建物即得合法作為「店面」使用,仍應視商業實際經營業務之營業場所是否符合土地使用管制、地政、建管、消防、衛生及目的事業主管機關等法律規定而定。況依前揭新竹縣政府105年0月00日府工使字第1050000000號函文,已明確表示系爭房地不得作為店鋪使用之事實。是被上訴人所辯系爭建物於辦理商業登記後,可供作開設店面、經營商業之用,其所給付內容符合於銷售期間所刊登之廣告,並無不完全給付或違約等情事云云,為無可取。

  (二)上訴人依系爭買賣契約第16條第1款之約定解除系爭買賣契約,請求被上訴人回復原狀及給付違約金,有無理由?

  1.按「契約解除時,當事人雙方回復原狀之義務,除法律另有規定或契約另有訂定外,依下列之規定:一、由他方所受領之給付物,應返還之。」民法第259條第1項第1款定有明文。又系爭買賣契約第16條第1款約定,乙方(即被上訴人)違反第15條第4款規定者,甲方(即上訴人)得解除本契約。解約時乙方除應將甲方已繳之房地價款及遲延利息全部退還甲方外,並應同時賠償房地總價款15%之違約金,但該賠償之金額超過已繳價款者,則以已繳價款為限,有系爭買賣契約可稽(見原審卷(一)第22頁背面)。

  2.查系爭房地無法合法做為經營商業處所而開設店面或店鋪使用,被上訴人違反系爭買賣契約第15條第4款約定,已如前述。則上訴人於105年1月7日以桃園○○郵局第31號存證信函,依系爭買賣契約第16條第1款約定,向被上訴人為解除契約之意思表示,業據其提出該存證信函及回執為證(見原審卷(一)第33至39頁),兩造系爭買賣契約既經解除,上訴人依民法第259條第1項第1款規定,請求被上訴人回復原狀返還已給付第1期至第9期價款共326萬元,自屬有據。

  3.次按約定之違約金過高者,法院得減至相當之數額,民法第252條定有明文,至於是否相當,須依一般客觀事實,社會經濟狀況、當事人所受損害及債務人若能如期履行債務時,債權人可得享受之一切利益情形,以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者,除出於債務人之自由意思,已任意給付,可認為債務人自願依約履行,不容其請求返還外,法院仍得依前開規定,核減至相當之數額;此項核減,法院得以職權為之,亦得由債務人訴請法院核減,最高法院51年台上字第19號、79年台上字第1915號、79年台上字第1612號判例參照。上訴人主張被上訴人應賠償房地總價款1,482萬元15%之違約金222萬3,000元云云,惟查兩造於103年4月11日簽訂系爭買賣契約,上訴人已給付第1期至第9期價款(期間自103年4月至104年9月4日約1年5月)共326萬元,上訴人固無法自由收益該支付之買賣價金,惟上訴人於105年1月7日即解除系爭買賣契約,所受損害不大,復審酌被上訴人上開違約情節等一切客觀情狀,本院認上訴人請求違約金以房地總價款1,482萬元之5%即74萬1,000元(計算式:14,820,000×0.05=741,000)為適當,逾此範圍之請求,為無理由。

六、綜上所述,上訴人依民法第259條第1項第1款規定及系爭買賣契約第16條第1款約定,請求被上訴人給付400萬1,000元(返還價金326萬元及違約金74萬1,000元),及自起訴狀繕本送達翌日即105年1月26日起至清償日止,按週年利率5%計算之利息,為有理由,應予准許;逾此部分之請求,為無理由,不應准許。從而原審就上開應准許部分,為上訴人敗訴之判決,尚有未洽,上訴論旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為有理由,爰由本院廢棄改判如主文第二項所示。至於上訴人之請求不應准許部分,原審為上訴人敗訴之判決,並駁回其假執行之聲請,經核並無不合,上訴意旨指摘原判決此部分不當,求予廢棄改判,為無理由,應駁回此部分之上訴。又上訴人勝訴部分,兩造均陳明願供擔保宣告准免假執行,經核均無不合,爰分別酌定相當擔保金額准許之。

七、本件事證已臻明確,兩造其餘之攻擊或防禦方法及所用之證據,經本院斟酌後,認為均不足以影響本判決之結果,爰不逐一論列,附此敘明。

八、據上論結,本件上訴為一部有理由、一部無理由,依民事訴訟法第450條、第449條第1項、第79條、第463條、第390條第2項、第392條第2項,判決如主文。

中華民國105年8月16日